W skrócie
Śmierć właściciela mieszkania nie powoduje automatycznego przepisania nieruchomości na dziecko, małżonka czy inną osobę. Najpierw trzeba ustalić, jaka część nieruchomości należała do zmarłego, kto ją dziedziczy i w jakim udziale. Dopiero potem można uporządkować księgę wieczystą i ewentualnie przeprowadzić dział spadku.
Szczególnie ważne jest rozróżnienie między mieszkaniem stanowiącym wyłączną własność zmarłego a nieruchomością objętą wspólnością majątkową małżeńską.
Najpierw sprawdź tytuł prawny do mieszkania
Nie każde „mieszkanie zmarłego” jest tym samym rodzajem prawa.
Może chodzić o:
- odrębną własność lokalu,
- udział we własności,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
- najem,
- lokal komunalny.
Każda z tych sytuacji ma inne konsekwencje.
Nie rozpoczynaj od formularza do księgi wieczystej, dopóki nie wiesz, jakie prawo rzeczywiście istniało.
Co zrobić krok po kroku
1. Znajdź dokumenty mieszkania
Poszukaj:
- aktu notarialnego,
- numeru księgi wieczystej,
- dokumentów spółdzielni,
- umowy najmu,
- informacji o kredycie,
- dokumentów wspólności majątkowej,
- decyzji podatkowych.
Jeżeli znasz numer księgi, sprawdź aktualne wpisy.
2. Ustal, czy nieruchomość była wspólna z małżonkiem
Jeżeli mieszkanie należało do majątku wspólnego małżonków, śmierć jednej osoby nie oznacza, że całe mieszkanie weszło do spadku.
Najpierw ustala się udział wynikający z ustania wspólności, a dopiero część należąca do zmarłego podlega dziedziczeniu.
To częsty błąd w rodzinnych wyliczeniach udziałów.
3. Potwierdź nabycie spadku
Potrzebujesz prawomocnego postanowienia sądu albo zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia.
Dokument określi spadkobierców i ich udziały.
Jeżeli jest kilku spadkobierców, każdy z nich uzyskuje udział w spadku, a nie automatycznie konkretny pokój czy część mieszkania.
4. Pamiętaj o SD-Z2
Najbliższa rodzina może skorzystać ze zwolnienia podatkowego, ale zwykle musi złożyć zgłoszenie w ustawowym terminie.
Nie czekaj na wpis w księdze wieczystej ani dział spadku, jeśli termin podatkowy już biegnie.
5. Złóż wniosek o wpis w księdze wieczystej
Po potwierdzeniu praw spadkobierców należy ujawnić zmianę właściciela w księdze wieczystej.
Służy do tego odpowiedni formularz, m.in. KW-WPIS, wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu.
Przed złożeniem sprawdź aktualną opłatę sądową i wymagane załączniki.
6. Jeżeli jest kilku spadkobierców — rozważ dział spadku
Wpis wszystkich spadkobierców jako współwłaścicieli nie kończy kwestii podziału.
Jeżeli jedno dziecko ma zatrzymać mieszkanie, a pozostałe otrzymać spłaty, potrzebny jest późniejszy dział spadku.
7. Sprawdź hipotekę i kredyt
Jeżeli w dziale IV księgi wieczystej widnieje hipoteka, ustal aktualne zadłużenie.
Nie zakładaj, że kwota hipoteki jest równa kwocie pozostałego kredytu.
Skontaktuj się z bankiem i sprawdź polisę kredytową.
Co z mieszkaniem spółdzielczym
Trzeba rozróżnić prawo własnościowe i lokatorskie.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być dziedziczone.
Spółdzielcze lokatorskie prawo ma odmienną konstrukcję i samo prawo nie podlega dziedziczeniu tak jak własność. Znaczenie mogą mieć wkład mieszkaniowy i szczególne prawa osób bliskich.
W tej sytuacji skontaktuj się bezpośrednio ze spółdzielnią, zamiast stosować instrukcję dla zwykłej księgi wieczystej.
Co z najmem po zmarłym
Jeżeli zmarły nie był właścicielem, tylko najemcą, nie mamy klasycznego „dziedziczenia mieszkania”.
Kodeks cywilny przewiduje w określonych sytuacjach wstąpienie w stosunek najmu przez osoby bliskie, które stale zamieszkiwały z najemcą do chwili śmierci.
Przy mieszkaniu komunalnym mogą mieć znaczenie również procedury gminy.
Samo zameldowanie nie zawsze przesądza o prawie do lokalu.
Kto płaci czynsz i media
Śmierć właściciela nie zatrzymuje kosztów utrzymania mieszkania.
Czynsz wspólnoty lub spółdzielni, energia, gaz, ubezpieczenie i podatki nadal wymagają uporządkowania.
Jeżeli wcześniej opłacano je z rachunku zmarłego, jak najszybciej zmień sposób płatności. Nie czekaj na zakończenie działu spadku, jeżeli grozi powstanie zaległości.
Spadkobiercy powinni również dokumentować, kto ponosi koszty, bo mogą one później być elementem wzajemnych rozliczeń.
Czy można sprzedać mieszkanie przed działem
Jeżeli kilku spadkobierców jest współwłaścicielami, sprzedaż całej nieruchomości wymaga działania wszystkich uprawnionych.
Jedna osoba nie może samodzielnie sprzedać całego mieszkania tylko dlatego, że w nim mieszka lub opłaca rachunki.
Możliwy jest obrót udziałem, ale ma inne konsekwencje i przed taką decyzją warto przeanalizować sytuację prawną oraz podatkową.
Termin
Nie ma krótkiego terminu typu 30 dni na wpis spadkobierców do księgi wieczystej, ale właściciele mają obowiązek ujawnienia swojego prawa.
Znacznie bardziej pilny może być termin SD-Z2 oraz bieżące koszty nieruchomości.
Najczęstsze błędy
- założenie, że całe mieszkanie wchodzi do spadku mimo wspólności małżeńskiej,
- mylenie własności z prawem lokatorskim lub najmem,
- brak sprawdzenia hipoteki,
- czekanie z rachunkami na zakończenie sprawy spadkowej,
- pominięcie SD-Z2,
- uznanie, że APD automatycznie przyznaje mieszkanie jednej osobie.
Najczęstsze pytania
Czy mieszkanie automatycznie przechodzi na żonę po śmierci męża?
Nie. Trzeba ustalić ustrój majątkowy, udział zmarłego i krąg spadkobierców.
Czy po APD trzeba zmienić księgę wieczystą?
Tak, prawa nowych właścicieli należy ujawnić w księdze.
Czy można wpisać kilku spadkobierców?
Tak. Każdy może zostać wpisany zgodnie z udziałem wynikającym z dokumentu spadkowego.
Czy hipoteka znika po śmierci kredytobiorcy?
Nie automatycznie. Trzeba ustalić dług i warunki kredytu.
Czy lokator komunalny dziedziczy mieszkanie?
Nie chodzi o dziedziczenie własności. W określonych warunkach osoby bliskie mogą wstąpić w stosunek najmu.
Co dalej
Jeżeli spadkobierców jest kilku, przejdź do Dział spadku. Jeżeli w lokalu jest kredyt, przeczytaj Kredyt po śmierci kredytobiorcy.